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房价不到深圳一半 广州为何跑输北上深?
类型:专家解读  日期:2018-11-19  浏览:1209 次  评论:查看评论

一边是一二线城市的快速复苏,一边是三四线城市的冷冷清清,分化成为楼市主旋律。即使在一二线城市内部,分化也很明显。同样身为一线城市,深圳、上海、北京房价大涨、地王频出,而广州虽有回暖,房价却相对比较理性,与另外三个一线城市的差距进一步拉大。

房价不到深圳一半

2014年上半年,来自江西、目前在深圳工作的黄先生还在为是在广州还是在深圳买房犹豫不决。由于之前曾经在广州工作多年、公积金也在广州缴纳,因此黄先生在当年3、4月间在广州市区看了不少二手房。当年9月,他以总价270万的价格在深圳市区购入一套80多平方米的二手房,现如今这套房子已经升值近200万。

“虽然我买房是为了自住,房子升值好像没多大关系。但是一个房子不可能住一辈子,人也很难一辈子都待在一个城市,因此能否升值保值还是很重要。”黄先生至今仍为自己的选择感到幸运,他对《第一财经日报》说,“如果当时在广州买,基本上没有升值。买房就像买股票,深圳楼市显然是最绩优的那只。”

这就是广深这两个一线城市这两年楼市的差别写照。就在特区深圳2015年来房价狂飙的同时,100多公里外的省城广州却波澜不惊。虽然2015年12月广州房价同比上涨了9.2%,但考虑到2014年下半年后广州房价下跌较多的基数影响,基本上目前广州房价仍没有超2013年底2014年的高峰期水平。

数据显示,2009年,深圳与广州的新建商品住宅销售均价分别为15111元/平方米与9346元/平方米,两者的比值为1.61:1。

到2015年,广州一手住宅成交1074 .76万平方米,是深圳665.89万平方米的1.6倍。但在价格方面,据中原地产数据显示,广州一手住宅均价15154.36元/平方米,只及深圳33425.52元/平方米的45%,深圳房价是广州的2.2倍,也就是说广州多卖了几百万平方米的楼,成交额还没深圳多。

2015年广州市越秀区的一手均价首次突破4万元/平方米,这与该区集聚全广州最优质的教育资源不无关系。但在深圳,2015年一手住宅均价破5万元/平方米的有福田和南山两个区。罗湖的均价居于第三位,48641元/平方米的单价也超过广州越秀区。就连当年深圳的“关外”宝安,如今房价也已过3万元/平方米。

不光是北京、上海和深圳,甚至于一些二线城市也跑在广州前面。根据中国指数研究院发布的百城新建价格住宅指数,厦门12月均价为22206元每平方米,比广州高出5148元。而国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,至2010年以来,厦门房价上涨35.4%,比广州高出2个百分点。

一线城市的身子,二线城市的房价,这正是目前广州楼市的现实写照。因此广州也一直被认为是“价格洼地”。

人口流入在减缓

为何广州房价会远远跑输其他一线城市乃至部分二线城市?

决定房价有两个因素,一个是供应,这个是分母。另一端是需求,这个是分子。对广州而言,虽然分子不小,比二线城市多,但跟北上深比起来还是小很多。在分母方面,广州的供应也很大。这样一来,房价自然比较难涨。

在土地面积上,深圳面积是1996.85平方公里,而广州则为7434平方公里。广州的人口是其1.2倍。但广州的土地面积,却是深圳的3.7倍。与深圳土地存量已接近枯竭相比,广州土地供应充足。目前广州的郊区盘如黄埔、番禺等地都有大量的一手房供应。

根据合富辉煌的统计数据,2015年前11个月,广州市土地成交突破1000万平方米,其中居住用地成交520万平方米。与之相对,尽管深圳今年计划供应建设用地达到1600万平方米,但住宅用地供应仅为85万平方米。

深圳土地面积已近枯竭,上海、北京因为严格控制城市边界和开发强度而减少土地供应,相对来说,广州的供应可谓十分充裕。戴德梁行报告显示,广州2015年土地成交金额还是刷新了近年记录,达到949亿,但这是建立在土地市场“薄利多销”的基础上。相比北京、上海地王频现的火爆情况,广州土地市场仍属“温而不火”。

对比其它一线城市,2015年广州的土地成交平均溢价率明显较低。回顾广州一些高溢价拿地后建成的楼盘销售表现,“地价/房价比”也表现较高,去化情况不算理想。

不过,供应大、库存多只是一方面,更为关键的是近年来广州产业结构转型升级不够理想,人口吸纳能力正在减弱。对比北京、上海这两座世界性城市对全国人民甚至境外人士的吸引力,对比深圳对高新技术人才、金融人才等的强大吸引力,广州这几年对外来人才的吸引力明显减弱。

上海易居房地产研究院发布的《全国10大都市区人口与房价报告》(下称《报告》)显示。广州人口流入有个非常明显的界限,即广州举办亚运会的2010年。在亚运之前,2005~2010年广州人口导入数据非常迅速,年均增长5.3%,位列10大都市区第三位,这段时间房价也迅速上涨;2010年以后,都市区人口年均出现负增长,增幅为-0.8%,表现为人口导出(广州常住人口还是正增长),都市区人口这一主要支撑动力缺失,未来房价增长空间有限。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,他曾经对一线城市人口净流入情况进行调查,结果发现,在2000~2010年,广州年均人口净流入为23.5万人,但到了2011~2013年间,年均人口净流入数量大幅下降至7.5万人,如果剔除正常的人口交替,人口净流入几乎停滞,这也是广州房价走势疲弱的重要原因之一。

广州一家本土开发商人士告诉《第一财经日报》记者,广州的工资水平相比其他一线城市有明显的差距,购买力也相对有限。例如智联招聘近日发布《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》显示,全国32个主要城市职位中,北上深排名前三,广州以6913元的平均月薪被杭州反超,跌出前三。

创业方面,广州也渐渐走在后面。《2015胡润百富榜》榜单显示,有56位“80后”企业家登上今年胡润百富榜。其中有16人是白手起家,这些年轻人主要集中在北京、上海、杭州和深圳,只有1位来自广州。在这一榜单上,广州不仅不如北京、上海和深圳三大一线城市,也不如二线城市杭州。

向现代商贸转型

以传统产业为主的广州近年来受到宏观经济下滑的影响比较大,新兴产业基础薄弱。作为“千年商都”,广州有着全国最好的各种专业批发市场,但广州的电商发展却比杭州等地要相对滞后。广东省社科院企业管理与决策科学研究所所长林平凡对《第一财经日报》分析,广州的传统商贸批发市场十分强大,都属于传统的商贸模式,传统的力量太过强大在一定程度上挤压了创新型人才的发展空间。

广州当地一位政经人士说,2014年6月落马被查广东省委原常委、广州市委原书记万庆良主政广州期间,为了追求政绩增添升迁的砝码,特别热衷于造城、造湖等城建方面的事情,因为造城见效快,容易出成绩。这几年广州各种金融城、医药城、教育城、生态城遍地开花,粗略统计,万庆良主政广州后,至少先后计划建9个新城,仅新城规划面积相加近800平方公里,超过了新加坡国土及上海中心城区面积。

该人士认为,这几年广州的新兴产业发展不尽如人意,不仅远落后于深圳、北京等地,甚至不如杭州等二线城市。一个城市发展需要有核心竞争力的产业,没有产业光造城最后只是徒劳。

实际上,这两年来,广州产业转型升级的步伐也在不断加快,尤其是广州正利用传统商贸的优势,在向现代商贸转型。在这一过程中,部分区域将成为未来广州楼市最大的看点。

戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂认为,作为城市未来经济新引擎,电商产业成为政府力撑的重中之重——其重视程度,从土地空间布局和土地出让的精准定位、灵活度和支持政策足以显现。目前琶洲区域已经吸引了阿里巴巴、腾讯、小米、唯品会等国内重量级电商企业进入,未来这一区域也将成为广州楼市最坚挺的区域。

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